Выступление руководителя Управления Федеральной регистрационной службы по Ставропольскому краю Акиньшина Юрия Алексеевича состоявшееся на заседании президиума Совета государственных регистраторов в Федеральной регистрационной службы 11.12.2006
О роли государственной регистрации прав в решении проблем взимания земельного налога
Финансовой основой развития муниципальной реформы в Российской Федерации являются местные налоги, существенную часть которых должен составить земельный налог. В связи с этим основополагающим был и остается вопрос реформирования земельных правоотношений, а также непосредственно связанные с этим вопросы повышения правового статуса и самостоятельности современных муниципальных образований, обеспечения роста налоговых поступлений, формирующих доходы местных бюджетов, экономически оправданное развитие всех отраслей муниципального хозяйства.
Объектом налогообложения при взимании земельного налога в соответствии с нормами статей 388 и 389 Налогового кодекса Российской Федерации признаются земельные участки в пределах соответствующего муниципального образования, принадлежащие организациям и физическим лицам на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения.
В этой связи большое значение приобретает государственная регистрация соответствующих прав на земельные участки, поскольку по общему правилу, установленному гражданским законодательством, права на недвижимое имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующего права, если иное не установлено законом.
Наиболее остро стоит проблема своевременного оформления прав на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения. Проведенный анализ сложившейся ситуации по рассматриваемому вопросу свидетельствует о том, что оформление собственниками земельных участков сельскохозяйственного назначения своих прав не теряет актуальности, а напротив, приобретает все большую значимость.
Это связано, прежде всего, с тем, что 27 января 2007 года должны были завершиться организуемые в различных регионах Российской Федерации мероприятия по реализации положений статьи 16 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее - Федеральный закон от 24.07.2002 № 101-ФЗ) в редакции Федерального закона от 07.03.2005 № 10-ФЗ).
Указанная норма предусматривала необходимость приведения договоров аренды земельных долей в соответствие с правилами Гражданского кодекса Российской Федерации и пунктом 2 статьи 9 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ. Кроме того, до 27 января 2007 года предполагалось завершение комплекса мероприятий, направленных на обеспечение деятельности по определению на местности границ находящихся в общей собственности земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения в соответствии с требованиями землеустройства. Однако, поскольку внимательное изучение проблемы показало неудовлетворительное положение дел в этой сфере, законодателем принято решение о продлении указанного срока еще на два года (до 27.01.2009).
Как гласила пояснительная записка к проекту Федерального закона «О внесении изменений в статью 16 Федерального закона Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», на практике приведение договоров аренды земельных долей в соответствие с требованиями гражданского законодательства сдерживается из-за сложной, длительной и дорогостоящей процедуры межевания границ земельного участка, находящегося в долевой собственности граждан, постановки его на кадастровый учет, выдачи гражданам новых документов о правах на землю, заключения и регистрации нового договора аренды уже не земельных долей, а земельного участка, находящегося в долевой собственности.
Так, в Ставропольском крае по данным на октябрь 2006 года площадь земельных участков, права на которые зарегистрированы в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество, составила около 33% от общей площади земельных участков сельскохозяйственного назначения. По зарегистрированным договорам аренды земельных участков передано около 17% общей площади земельных участков сельскохозяйственного назначения.
В ряде регионов (например в Ростовской области) ситуация в части государственной регистрации прав на земельные участки и договоров аренды земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения сложилась благоприятным образом. По информации, размещенной на сайте Администрации Ростовской области (www.donland.ru) по состоянию на 15 октября 2006 года в области переоформлено договоров аренды на 90,4% земельных долей, что составляет 89,5% площади сельскохозяйственных угодий, находящихся в долевой собственности граждан.
Тем не менее, в большинстве субъектов Российской Федерации положение дел по государственной регистрации прав на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, остается достаточно напряженным.
Отсутствие зарегистрированных прав на земельные участки в регистрационной службе в свою очередь препятствует работе налоговых органов, что в конечном итоге приводит к недопоступлению денежных средств в местные бюджеты, увеличению сегмента дотационных муниципальных образований и, как следствие, к стагнации важнейших национальных проектов. В этой связи налоговые органы сталкиваются с острейшей проблемой налогообложения доли собственника - физического лица, поскольку согласно пункту 1 статьи 392 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - Налоговый кодекс) налоговая база в отношении земельных участков, находящихся в общей долевой собственности, определяется для каждого из налогоплательщиков, являющихся собственниками данного земельного участка, пропорционально его доле в общей долевой собственности.
Однако существовавшая практика государственной регистрации привела к тому, что в сведениях о земельных участках и их правообладателях, получаемых налоговыми органами из регистрационной службы согласно статье 396 Налогового кодекса, зачастую отсутствуют сведения, необходимые для целей налогообложения (отсутствует размер доли в праве общей долевой собственности, не указаны кадастровые номера).
Учитывая серьезность приоритетного национального проекта «Развитие агропромышленного комплекса» для устойчивого функционирования аграрного сектора в Российской Федерации и принимая во внимание сложившуюся ситуацию, Федеральной регистрационной службой и ее территориальными органами постоянно принимаются организационные и практические меры, направленные на оптимизацию процесса подготовки документов для оформления прав, ведутся методологические и практические работы с органами местного самоуправления по формированию актуальной информации о налогоплательщиках и объектах налогообложения земельным налогом.
Но следует отметить, что указанные мероприятия не всегда дают ожидаемый результат. Отсутствие единых координирующих органов в лице глав местных администраций в районах также не способствует эффективности проводимой работы.
В этих условиях в целях повышения организации работы в оставшееся время необходимо наладить координирующую деятельность среди населения и сельскохозяйственных организаций - арендаторов, выполнить которую способны и правомочны избранные органы местного самоуправления, наделенные собственными полномочиями по решению местных вопросов. По словам В.В. Путина «муниципальная власть ближе к народу, к человеку, чем государственная». Поэтому органы местного самоуправления обладают значительно большим, по сравнению с органами государственной власти, потенциалом в вопросах оказания своевременной помощи гражданам, решении возникающих проблем.
Так, существует насущная необходимость в предоставлении сельскохозяйственным предприятиям и объединениям собственников земельных долей консультаций о правильном оформлении документов (соглашений об определении долей, текстов доверенностей, проектов договоров аренды земельных участков), другой юридической и организационной помощи. Здесь большую роль могут сыграть не только органы местного самоуправления, но и органы власти субъектов Российской Федерации.
Необходимо учитывать, что деятельность органов муниципальных образований в области земельных правоотношений сегодня регламентируется множеством законодательных актов.
В соответствии с Федеральным законом № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» (далее - Федеральный закон от 06.10.2003 № 131-ФЗ) органами муниципальных образований должно осуществляться утверждение правил землепользования и застройки, утверждение подготовленной на основе генеральных планов поселения документации по планировке территории, резервирование и изъятие, в том числе путем выкупа, земельных участков в границах поселения для муниципальных нужд, осуществление земельного контроля за использованием земель (статья 14).
Согласно Положению о проведении территориального землеустройства, утвержденному Постановлением Правительства Российской Федерации от 07.06.2002 № 396, территориальное землеустройство на землях, не относящихся к федеральной собственности, может проводиться по инициативе органов местного самоуправления.
Кроме того, согласно положениям пункта 5 статьи 13 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ в случаях, установленных законами субъектов Российской Федерации, органы местного самоуправления вправе проводить мероприятия по обособлению земельных долей, собственники которых не реализуют свои права на распоряжение ими, и обращать в муниципальную собственность выделенные в счет этих земельных долей земельные участки.
В целом по стране практика реализации указанных норм ничтожно мала, в то же время в ряде районов Ростовской области в муниципальную собственность передано до 90 % выявленных невостребованных земельных долей.
Сегодня большинство вышеперечисленных норм практически не реализуются и не контролируются как органами власти муниципальных образований, так и органами государственной власти субъектов Российской Федерации.
Не способствует активизации процесса оформления прав на выделенные в счет земельных долей земельные участки сельскохозяйственного назначения и установленная в ряде субъектов Российской Федерации норма о минимальном размере образуемых новых земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения.
Так, в Ставропольском крае установлен минимальный размер образуемых земельных участков сельскохозяйственного назначения 300 га. Аналогичная норма закреплена, также соответствующим законом Кемеровской области. Принимая во внимание, что размер земельной доли, в среднем, насчитывает 10 га, для выдела земельного участка в натуре необходимо наличие согласованной воли, как минимум, собственников 30 земельных долей (как привило их число составляет от 100 до 3000), что зачастую невозможно, учитывая постоянно меняющийся состав собственников земельных участков в связи со смертью, переменой места жительства, не говоря уже о человеческом факторе (личные неприязненные отношения, экономические интересы и т. д.). Каким образом можно это сделать, большинству собственников земельных долей до сих пор мало понятно.
Полагаем, что представительным органам государственной власти субъектов Российской Федерации следует пересмотреть нормы, регулирующие предельные размеры земельных участков сельскохозяйственного назначения. В пользу такой точки зрения говорит уже имеющийся положительный опыт целого ряда субъектов Российской Федерации.
В частности, действующий областной закон Московской области об обороте земель сельскохозяйственного назначения устанавливает минимальные размеры образуемых новых земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения - 2 гектара, а на орошаемых и осушенных сельскохозяйственных угодьях - 40 гектаров. Минимальные размеры образуемых для осуществления сельскохозяйственного производства новых земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения в Ростовской области установлены в пределах средней нормы, определенной при реорганизации сельскохозяйственных предприятий для бесплатной передачи земли в собственность по каждому сельскохозяйственному предприятию.
В Красноярском крае минимальный размер образуемых новых земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения уменьшен до 4 гектар. Ранее предельный минимальный размер составлял 100 га. Как отметил заместитель губернатора Виктор Раздуев, изменение вызвано тем, что необходимость приобретения земельных участков размерами 100 га препятствуют возникновению средних и малых фермерских хозяйств (Независимое информационное агентство - Красноярск).
Закон Иркутской области устанавливает минимальный размер образуемого нового земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения в размере 1,9 га, минимальный размер земельного участка для искусственно орошаемых сельскохозяйственных угодий и (или) осушаемых земель установлен в размере 1 га.
Кроме того, существенным препятствием, сдерживающим развитие оборота земель сельскохозяйственного назначения, является и высокая стоимость работ за проведение межевания выделенных земельных участков. Рядовые собственники, как правило, не в состоянии самостоятельно оплачивать услуги землеустроительных организаций, поэтому бремя расходов, в лучшем случае, берет на себя потенциальный арендатор земельного участка - сельскохозяйственная организация.
В этой связи, также целесообразно обратиться к положительному опыту некоторых регионов (Самарской области), где межевание выделенных земельных участков осуществляется за счет кредитов, субсидий из бюджетов различных уровней.
Проблема налогообложения при отсутствии государственной регистрации прав не ограничивается только сферой земель сельскохозяйственного назначения. 1 сентября 2006 года вступил в действие Федеральный закон от 30.06.2006 № 93-ФЗ «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу
оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества» (далее - Федеральный закон от 30.06.2006 № 93-ФЗ). В соответствии с положениями указанного закона граждане, которым земельные участки предоставлены для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства на праве собственности, пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования либо если в акте, свидетельстве или другом документе, устанавливающих или удостоверяющих право такого гражданина на данный земельный участок, не указано право, на котором предоставлен такой земельный участок, или невозможно определить вид этого права могут зарегистрировать право собственности на земельный участок. Однако далеко не все лица, которым были предоставлены земельные участки поспешили воспользоваться предоставленной возможностью оформить свои права в установленном порядке. Главной причиной этому по-прежнему служат высокие цены на межевание, делающие оформление прав недоступным для большинства граждан. Установленные в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 30.06.2006 № 93-ФЗ законами субъектов Российской Федерации предельные максимальные цены на работы по проведению территориального землеустройства (межевания) в отношении земельных участков, предназначенных для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства значительно (в 3-4 раза) превышают установленный в Российской Федерации минимальный размер оплаты труда (для сравнения: размер государственной пошлины за государственную регистрацию прав на земельные участки в упрощенном порядке с 01.01.2007 уменьшен до 100 рублей).
В сложившейся ситуации, в целях получения ожидаемого результата необходим комплексный подход к рассматриваемой проблеме, как со стороны федеральных органов власти и органов власти субъектов Российской Федерации, так и со стороны местных властей, а именно:
установление действенного подотчетного контроля за деятельностью органов местного самоуправления, связанного с проведением работ по межеванию земельных участков, постановке их на кадастровой учет, оформлению материалов и документов для прохождения государственной регистрации прав;
создание стимулирующих условий для деятельности органов местного самоуправления, в том числе выделение финансовых средств из бюджетов различных уровней на межевание земельных участков, а также прекращение дотационных выплат в части потерь земельного налога муниципальным образованиям, допустившим срыв выполнения графиков межевания и регистрации прав на земельные участки;
внесение изменений в законы субъектов Российской Федерации, направленных на снижение минимального размера земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения с целью упрощения порядка
оформления прав, согласования собственниками земельных долей размеров их доли в праве общей долевой собственности и ускорения процессов межевания земельных участков;
снижение установленных законами субъектов Российской Федерации предельных максимальных цен на работы по проведению территориального землеустройства (межевания) в отношении земельных участков, предназначенных для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства до уровня их доступности для граждан;
проведение среди граждан и организаций широкой разъяснительной работы, направленной на активизацию деятельности по оформлению документов и государственной регистрации прав.
Весь комплекс указанных мер должен оптимизировать процесс оформления и государственной регистрации прав на земельные участки, и как следствие повысить эффективность налогообложения и увеличить доходы бюджета.
 Для печати
|
