Доклад руководителя Главного управления Федеральной регистрационной службы по Самарской области О.Д. Гальцовой
на расширенном заседании коллегии
Министерства юстиции Российской Федерации
«Развитие государственной регистрации ипотеки жилья в целях реализации национального проекта
«Доступное и комфортное жилье – гражданам России»
17.03.2006 года, г. Москва
Уважаемый Юрий Яковлевич!
Уважаемые участники расширенного заседания коллегии и приглашенные!
Тема моего выступления: «Развитие государственной регистрации ипотеки жилья в целях реализации национального проекта «Доступное и комфортное жилье – гражданам России».
«Доступное и комфортное жилье – гражданам России» не только приоритетный национальный проект, но и мечта абсолютного большинства российских граждан - более 70% из них желают улучшить свои жилищные условия. И на данный момент ипотека - является, по сути, единственной возможностью это желание воплотить в реальность. (Схема №1- тезисы)
Мы прекрасно понимаем, что успех реализации национального проекта сегодня во многом зависит от того, насколько слаженно и ответственно сработают - органы исполнительной власти, органы местного самоуправления, все участники рынка недвижимости и конечно регистрирующие органы.
Федеральная регистрационная служба, ее территориальные органы, находятся в числе тех ведомств, от работы которых целиком и полностью зависит практическое воплощение в жизнь идей развития ипотечного жилищного кредитования.
Позвольте напомнить вам роль, которая отведена государственной регистрации в ипотечном вопросе. Учитывая долгосрочный характер заемных отношений, их экономическое наполнение, следует отметить, что надежность ипотеки и удобство ее использования зависят главным образом от законодательного регулирования, а также от обеспечения государственных гарантий прав участников ипотечных сделок.
Такие гарантии от имени государства призвана обеспечить Федеральная регистрационная служба.
На заре становления ипотечного кредитования в современной России Федеральный закон об ипотеке подвергался справедливой критике. Однако, в настоящее время, законодательство Российской Федерации сделало институт ипотеки более доступным и позволило широко применять различные схемы ипотечного кредитования по выбору участников гражданского оборота. Это и договор об ипотеке, и ипотека в силу закона – достаточно простой и минимально затратный механизм, который сегодня активно используется. (Схема №2-объемы ипотечных кредитов)
По данным Агентства по ипотечному жилищному кредитованию, уже в первом полугодии 2005 года свою деятельность в данной сфере активно осуществляли порядка 60-ти операторов, ипотечных агентств, компаний и фондов. (Схема №3- динамика роста количества зарегистрированной ипотеки)
И как следствие - поступательный рост количества зарегистрированной ипотеки в 2005 году. Так, в Самарской области еженедельное количество регистрационных записей об ипотеке в течение 2005 года возросло более чем в 3 раза. При этом география распространения ипотечных сделок включает и сельскую местность. Ипотека на селе сегодня набирает обороты. Количество зарегистрированных ипотечных сделок в прошлом году возросло в 2 раза. (Схема №4- география распространения ипотечных сделок)
Стоит отметить, что вопрос ипотеки находится на особом контроле в Росрегистрации. По рекомендации директора Федеральной регистрационной службы Сергея Николаевича Мовчана, в самые короткие сроки в территориальных органах были созданы структурные подразделения, осуществляющие государственную регистрацию ипотечных сделок. (Схема №5- иллюстрация рабочего места)
Более того, например, в Самарской области были оборудованы рабочие места по приему договоров ипотеки отдельно от иных видов документов, а также сокращен срок государственной регистрации ипотеки до 7 дней. С одобрения руководства Росрегистрации, такая же работа ведется и в других регионах.
Вместе с тем, сокращение срока проведения регистрационных действий, не должно стать самоцелью. Сочетая необходимость сокращения срока регистрации ипотеки с необходимостью проведения высокопрофессиональной правовой экспертизы представляемых документов, следует исходить из принципа разумности сроков, учитывая, что в условиях отмены требований об обязательном нотариальном удостоверении договоров ипотеки задача обеспечения государственных гарантий ложится на государственного регистратора. (Схема №6- конференция по ипотеке)
Уважаемые коллеги! Большое значение Росрегистрация уделяет вопросу просвещения и обучения всех участников рынка недвижимости по данному направлению.
В 2005 году в Самарской области прошла региональная научно-практическая конференция по теме «Актуальные вопросы практики государственной регистрации при совершении ипотечных сделок и оформлении закладных» с участием представителей Росрегистрации, Агентства по ипотечному жилищному кредитованию и кредитных организаций. Результатом этого мероприятия стала выработка единых требований к документам, представляемым на государственную регистрацию ипотеки региональными операторами рынка недвижимости, что позволило значительно увеличить число обращений за государственной регистрацией ипотеки и практически свести на нет количество приостановлений и отказов в государственной регистрации. Впоследствии данная резолюция была одобрена и применяется на территории всей Российской Федерации. (Схема №7- зал приема документов) Государственный регистратор - это последняя инстанция при оформлении документов на приобретение права собственности на объект недвижимости. Являясь заключительным звеном в этом достаточно длительном процессе, мы по роду своей деятельности имеем возможность видеть полную картину всего маршрута движения нашего заявителя и поэтому прекрасно осознаем, с какими подводными камнями и трудностями ему приходится сталкиваться.
Поэтому позвольте остановить ваше внимание так же и на тех вопросах, а точнее проблемах, не решив которые сегодня, можно будет распрощаться с возможностью оперативного разрешения пресловутого «квартирного вопроса». (Схема №8- новостройка)
Ипотечное жилищное кредитование является одним из механизмов реализации Национального проекта «Доступное и комфортное жилье – гражданам России» и успех этого проекта напрямую зависит от ситуации, складывающейся на рынке недвижимости.
На сегодняшний день заинтересованность потребителей в обеспечении новым жильем весьма высока. К сожалению, следует отметить, что работа рынка первичного жилья существенно затруднена. И обусловлено это далеко не стечением обстоятельств, неблагоприятной конъюнктурой рынка или ростом цен на энергоносители и стройматериалы.
1 апреля исполнится год со дня вступления в силу Федерального Закона о долевом участии в строительстве. Детальный анализ этого законодательного акта с привлечением ученых-юристов и практиков в сфере недвижимости позволяет сделать вывод о том, что в данном нормативном акте заложено созидательное начало в виде регистрации договоров долевого участия в строительстве как основы для применения долгосрочных ипотечных схем. К сожалению, этот Закон практически не работает.
Смею вас заверить, что территориальные органы Росрегистрации готовы осуществлять государственную регистрация инвестиционных договоров. Министерством Юстиции разработаны методические рекомендации и все специалисты прошли обучение. Однако за время действия закона, например на территории Самарской области, поступили обращения только по двум объектам недвижимости.
И как регистратора меня это не может не волновать. Потому, что в конечном итоге на государственную регистрацию предоставляются документы, которые полностью не соответствуют требованиям действующего законодательства.
Все вы помните, что летом прошлого года в Москве, Московской области, в Самаре и еще в целом ряде регионов разразился скандал вокруг строительных компаний, не исполнивших свои обязательства перед дольщиками. По поручению полномочного представителя Президента в Приволжском Федеральном округе Главное управление Федеральной регистрационной службы по Самарской области вошло в состав комиссии по разрешению данной конфликтной ситуации.
Эта проблема широко освещалась как в федеральных, так и региональных средствах массовой информации. Очевидно, что органы муниципальной власти и строительные компании оказались не готовы работать в полной мере в новых прозрачных условиях предоставления земельных участков под строительство, оформления разрешительной документации и привлечения инвесторов.
Существенно осложняет оформление и защиту прав как заказчиков, так и инвесторов ситуация, связанная с выделением земельных участков под новое строительство. Земельный кодекс призван обеспечить равный доступ к земельным ресурсам всех участников рынка недвижимости. Однако, не во всех муниципалитетах эти нормы соблюдаются. По сведениям Федеральной антимонопольной службы более 91- го % участков, предназначенных под жилищное строительство, были представлены без проведения аукционов. Приведу пример из практики Самарской области. На территории города Самара - мегаполиса, в котором проживает свыше одного миллиона трехсот тысяч жителей, ни одного аукциона не было проведено!
Данная ситуация стала предметом особого рассмотрения осенью прошлого года на Координационном совете при Главном управлении Министерства Юстиции в Приволжском Федеральном округе. Регистраторы высказали свою озабоченность невозможностью проведения государственной регистрации договоров аренды земельных участков, выделенных под строительство, ввиду не соблюдения установленного законом порядка.
Государственная регистрация по сути является катализатором всех процессов, происходящих на рынке недвижимости. И в этой связи следует обратить внимание, что на рынке недвижимости сегодня наблюдается заметная активизация компаний, практикующих корпоративный захват, так называемых рейдеров. Схемы, по которым действуют указанные компании, предусматривают создание препятствий для осуществления нормальной экономической деятельности юридических лиц в строительной сфере. Вне зависимости от исхода попытки захвата, возникают трудности с завершением строительства объектов, инвесторами которых являются обычные граждане, что негативно влияет на стабильность социальной обстановки. (Схема №9- ипотека готового и строящегося жилья)
Изложенные факты являются причиной потери доверия к рынку «первичного жилья» и переориентации спроса в сторону вторичного. Однако здесь уже сложилась жесткая конкуренция. Снижение ставок по кредитам, упрощение порядка получения кредита (то есть увеличение количества потребителей, и как следствие, спроса) при отсутствии роста предложения привело к значительному удорожанию жилья на вторичном рынке. (Схема №10-рост средней стоимости квартир)
В 2005 году зафиксирован беспрецедентный рост стоимости жилья от 50 до 60%! В первые месяцы 2006 года тенденция к увеличению роста сохранилась ежемесячно – 8 %. Приведу пример. Однокомнатная, так называемая «хрущевка» на окраине Самары стоит более миллиона рублей. Тогда, как в начале 2005 года ее стоимость не превышала пятиста тысяч рублей.
Развитие ипотеки вызовет дополнительный спрос на жилье. А он и без того сейчас высокий. Естественно, если будет повышаться только спрос, а предложения оставаться на прежнем уровне – рост цен неизбежен. Можно ли будет назвать это жилье доступным?
Уважаемые коллеги! Объективно ситуация такова, что успешная реализация Национального проекта «Доступное и комфортное жилье – гражданам России» зависит как от развития экономической составляющей ипотечного жилищного кредитования, государственной регистрации прав, так и от усиления контроля со стороны государства в градостроительной и землеустроительной сферах. (Схема №11-таблица)
Сегодня по оценкам экспертов не более 10% покупателей жилья пользуются ипотечными кредитами. В Европе – 90% всех операций с недвижимостью - это сделки с привлечением ипотечных средств.
Так что в ближайшем будущем могут сбыться все самые смелые прогнозы в отношении ипотечного бума. Справимся ли мы - организации, которые уполномочены государством обеспечить для граждан надлежащий уровень оказания услуг при оформлении документов с такой ситуацией?
Это становится для нас основной задачей.
Еженедельно через территориальный орган Росрегистрации по Самарской области проходит более 15 тысяч заявителей! Без преувеличения мы работаем как на «передовой». Законодатель все время активизирует наших граждан в их взаимоотношениях с недвижимостью. Ограничение срока бесплатной приватизации увеличило в 2005 году количество зарегистрированных прав на жилье, полученное в порядке приватизации, по сравнению с 2004 годом в 2 раза!
Перспектива реализации проекта так называемой «дачной амнистии» - автоматически повлечет за собой значительное увеличение количества заявителей, которые придут к нам в службу.
Чем это может обернуться, если уже сегодня не предпринять необходимых мер? Безусловно – очередями и социальной напряженностью. (Схема №12-направления развития системы госрегистрации)
Чтобы избежать этих негативных явлений, нужно уже сегодня обозначить ряд вопросов, требующих постоянного внимания и контроля. 1. Сохранность и эффективное использование информации Единого государственного реестра прав. Сегодня - это без преувеличения уникальный информационный ресурс, который сделал рынок недвижимости прозрачным. Но останавливаться на достигнутом преждевременно. Процесс модернизации программного обеспечения, защита баз данных в целях создания единой информационной базы о правах на недвижимость на всей территории Российской Федерации требует постоянной технической, организационной и финансовой поддержки. (Схема №13-хранение реестра) 2. Перспективным планом для нас должно стать внедрение электронной подписи и создание системы хранения документов в электронном виде. Вопрос создания современных хранилищ для размещения Единого государственного реестра прав на бумажных носителях необходимо решать безотлагательно. 3. Особое внимание следует также уделять созданию современных рабочих мест, внедрению новых технологических процессов, отвечающих реальным потребностям развития рынка недвижимости. Такой подход позволит разумно решать вопросы увеличения штатов службы. И, безусловно, приоритетной задачей остается привлечение и удержание квалифицированных кадров.
Работа регистрационного конвейера зависит от каждого его участника. Как это не прозвучит банально, но в нашем деле кадры решают все. Службу нужно укомплектовать необходимым количеством кадров, которые обеспечат высокий уровень предоставления услуг населению от имени государства. Очень важно и в целом повышать престиж государственного служащего. Хорошие профессионалы должны получать достойную зарплату и гордиться своей работой. Решив эти вопросы сегодня, мы сможем избежать значительных проблем в будущем. (Схема №14 –заставка)
В завершение своего выступления, я бы хотела поблагодарить всех за внимание и заверить, что на местах мы готовы приложить максимум усилий для того, чтобы выполнить все задачи, поставленные перед нами государством, не только в реализации проекта «доступное жилье», но и в целом по обеспечению граждан Российской Федерации в реализации их конституционных прав.
Спасибо за внимание!
Скачать схемы к докладу
 Для печати
|
