Видео ролики бесплатно онлайн

Смотреть красивое видео

Официальный сайт aquaexpert 24/7/365

Смотреть видео бесплатно

23 ноября 2007 года   

Официальные выступления


Выступление заместителя руководителя Управления Федеральной регистрационной службы по Чувашской Республике Е. Б. Шевлягиной

Уважаемые коллеги, считаю, что данный вопрос весьма актуален на сегодняшний день и тесно взаимосвязан со вторым вопросом повестки дня. Именно глубина проведения правовой экспертизы определяет объем выполняемой регистратором и специалистом работы, затраченное ими время и трудовые ресурсы, и напрямую влияет на число привлекаемых для ее проведения сотрудников. Кроме того, единый на всей территории Российской Федерации подход к проведению правовой экспертизы документов, несомненно, повысит статус регистрирующего органа, обеспечит более конструктивную работу с иными, в том числе судебными, органами, позволит сформировать единообразную судебную практику.

Наглядным примером зависимости выполняемой сотрудником работы и затраченного на проведение экспертизы времени является вопрос о необходимости проверки соблюдения порядка предоставления земельных участков по результатам торгов или без их проведения.

При приобретении земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, или права на заключение договора аренды такого земельного участка на торгах в соответствии с п.7 ст.30 Земельного кодекса РФ основанием для государственной регистрации будут являться протокол о результатах торгов и соответствующий договор.

Должен ли регистрирующий орган относиться к проведенным торгам как к состоявшемуся факту и принимать протокол как безоговорочное основание для заключения договора купли-продажи (аренды) земельного участка и государственной регистрации, или все же необходимо проверять соблюдение установленного порядка проведения торгов? К примеру, если проверять соблюдение порядка, установленного постановлением Правительства РФ от 11.11.2002 № 808 «Об организации и проведении торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков» (далее – постановление Правительства РФ № 808), то должен ли государственный регистратор проверять наличие отчета независимого оценщика, так как именно на основании такого отчета должна определяться начальная цена земельного участка, выставляемого на торги.

В отдельных районах Чувашской Республики отсутствуют оценщики, а приглашение из других обходится органам местного самоуправления дорого. Государственный регистратор знает, что местной администрацией начальная цена определяется исходя из нормативной стоимости. Можем ли мы принять в этом случае протокол и зарегистрировать заключенный на его основании договор, зная, что имеет место нарушение норм права?

Что касается извещения о предстоящих торгах, то в 100 % случаях, публикации не соответствуют требованиям вышеназванного постановления Правительства РФ № 808. В большинстве случаев объявление не содержит индивидуализирующих земельный участок признаков, а о проектах договоров, которые также должны быть размещены в том же извещении, и говорить не приходится. В отдельных случаях возникает вопрос о соблюдении сроков публикации (не менее чем за 30 дней до даты проведения торгов).

Указанное постановление Правительства РФ № 808 содержит также правило, что по результатам торгов договор подлежит заключению в срок не позднее 5дней. Можем ли мы говорить о недействительности договора, если он заключен позднее?

Вопрос об истребовании публикации возникает и тогда, когда земельный участок под строительство предоставляется в аренду в соответствии с подп.3 п.4 ст.30 Земельного кодекса РФ, то есть, когда была предварительная и заблаговременная публикация и поступила только одна заявка. При этом какой документ может подтвердить, что была только одна заявка?

Кроме того, в соответствии со статьей 10 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» передача в аренду земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, если имеется только одно заявление о передаче земельных участков в аренду, осуществляется также при условии предварительного и заблаговременного опубликования сообщения о наличии предлагаемых для такой передачи земельных участков в средствах массовой информации. Вопрос о публикациях возникает и при предоставлении земельных участков для целей, не связанных со строительством (ст.34 Земельного кодекса РФ).

Типичной для нашего региона является ситуация неоформления гражданами прав на ранее предоставленные земельные участки. К примеру, в 2000 году сроком на три года гражданину предоставляется в аренду земельный участок, однако договор им не регистрируется, то есть юридически он не может считаться заключенным. В 2005 году администрацией принимается новое постановление о предоставлении этого же земельного участка этому же гражданину на новый срок в аренду для индивидуального жилищного строительства. Как расценивать предоставление в данном случае земельного участка под строительство: как первичное предоставление либо как продолжение прежних арендных отношений?

В таких ситуациях Управлением Федеральной регистрационной службы по Чувашской Республике принимается решение об отказе в государственной регистрации, поскольку отсутствие государственной регистрации ранее составленного договора аренды свидетельствует об отсутствии у заявителя права на земельный участок, и последующее закрепление (предоставление) такого участка должно производиться в соответствии с правилами ст.30 Земельного кодекса РФ.

При государственной регистрации возникают также следующие причины для приостановления. Заявители, обращаясь за государственной регистрацией права собственности на земельный участок, приобретаемый в порядке статьи 36 Земельного кодекса РФ либо в порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования, не всегда могут предоставить документ, подтверждающий их право на приобретение земельного участка в собственность (либо аренду)

Так, например, в Управление обратились муниципальное образование и гражданин за государственной регистрацией перехода права собственности на основании договора купли-продажи находящегося в государственной собственности земельного участка в соответствии со ст.36 Земельного кодекса РФ. Однако гражданином не были представлены документы, подтверждающие его право собственности на здание (жилой дом), расположенное на приобретаемом земельном участке.

В другом случае юридическое лицо обратилось за государственной регистрацией договора аренды находящегося в государственной собственности земельного участка. Однако документы, свидетельствующие о том, что земельный участок ранее был предоставлен юридическому лицу в постоянное (бессрочное) пользование в регистрирующий орган не представлены.

Нечетко урегулирован в законодательстве вопрос предоставления земельных участков для ведения личного подсобного хозяйства, в том числе для целей, не связанных со строительством.

Хочется привести два примера из судебной практики.

1. Хайруллин обратился в суд с заявлением об оспаривании решения Управления Федеральной регистрационной службы по Чувашской Республике.

Требования мотивированы тем, что распоряжением Администрации ему был предоставлен земельный участок для проектирования и строительства индивидуального жилого дома. На основании этого распоряжения он заключил договор аренды земельного участка и обратился за регистрацией данного договора. Однако в регистрации было отказано, в связи с тем, что земельный участок был предоставлен Хайруллину с нарушением законодательства (то есть без публикации, без проведения торгов).

Судом I инстанции данная жалоба была удовлетворена. Однако Управлением была подана кассационная жалоба, в результате рассмотрения которой Верховным судом Чувашской Республики дело было направлено на новое рассмотрение. В результате повторного рассмотрения в удовлетворении заявления Хайруллину было отказано.

Впоследствии судом I инстанции и Верховным судом ЧР было отмечено следующее.

В соответствии с п.1 ст.13 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в ходе государственной регистрации прав проводится правовая экспертиза документов и проверка законности сделки и согласно п.1 ст.20 названного Федерального закона в государственной регистрации может быть отказано в случаях, если, в том числе заявителем не представлены документы, необходимые в соответствии с указанным Федеральным законом для государственной регистрации прав.

Суд, придя к выводу о том, что для государственной регистрации прав заявителем не были представлены все необходимые для государственной регистрации документы, подтверждающие выделение земельного участка с соблюдением требований ст.ст. 30, 38 Земельного кодекса РФ, обоснованно отказал Хайруллину в удовлетворении жалобы на отказ в государственной регистрации договора аренды земельного участка.

Доводы жалобы Хайруллина о том, что правовая экспертиза документов и проверка законности сделки должна проводиться только по кругу обстоятельств, прямо предусмотренных законом, положениями действующего законодательства не обоснована и не опровергает вывод суда.

2. Управлением было отказано в государственной регистрации права собственности на квартиру в многоквартирном доме. Одним из оснований отказа явилось непредставление документов, подтверждающих отведение земельного участка под строительство многоквартирного дома.

Решением суда I инстанции в удовлетворении заявления об обжаловании действий Управления было отказано.

Кассационная инстанция отменила решение суда I инстанции, заявление граждан удовлетворила, отказ в государственной регистрации признала незаконным, указав, что выводы государственного регистратора и суда о том, что земельный участок не был предоставлен в установленном законом порядке под строительство жилого дома являются несостоятельными. Доводы Управления о том, что земельный участок был предоставлен лишь после завершения строительства жилого дома, опровергаются представленными суду доказательствами.

После утверждения акта Государственной приемной комиссии о приеме в эксплуатацию спорного 35-ти квартирного дома распоряжением главы администрации г.Чебоксары от 30.03.2005 в распоряжение от 23.07.2004 были внесены изменения со дня его подписания, где указано, что земельный участок предоставляется для строительства 107-и квартирного дома и трансформаторной подстанции в поз.28, 62-х квартирного дома, поз. 28/1 и 35 квартирного дома с мансардой поз.28А. Соответствующие изменения были внесены и в договор аренды земельного участка от 11.08.2004.



Для печати

Архив

Copyright © 2005 ФРС

Смотреть видео онлайн

Смотреть видео hd онлайн