Выступление заместителя руководителя Управления Федеральной регистрационной службы по Чувашской Республике Е. Б. Шевлягиной
Уважаемые коллеги, считаю, что данный вопрос весьма актуален на сегодняшний день и тесно взаимосвязан со вторым вопросом повестки дня. Именно глубина проведения правовой экспертизы определяет объем выполняемой регистратором и специалистом работы, затраченное ими время и трудовые ресурсы, и напрямую влияет на число привлекаемых для ее проведения сотрудников. Кроме того, единый на всей территории Российской Федерации подход к проведению правовой экспертизы документов, несомненно, повысит статус регистрирующего органа, обеспечит более конструктивную работу с иными, в том числе судебными, органами, позволит сформировать единообразную судебную практику.
Наглядным примером зависимости выполняемой сотрудником работы и затраченного на проведение экспертизы времени является вопрос о необходимости проверки соблюдения порядка предоставления земельных участков по результатам торгов или без их проведения.
При приобретении земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, или права на заключение договора аренды такого земельного участка на торгах в соответствии с п.7 ст.30 Земельного кодекса РФ основанием для государственной регистрации будут являться протокол о результатах торгов и соответствующий договор.
Должен ли регистрирующий орган относиться к проведенным торгам как к состоявшемуся факту и принимать протокол как безоговорочное основание для заключения договора купли-продажи (аренды) земельного участка и государственной регистрации, или все же необходимо проверять соблюдение установленного порядка проведения торгов? К примеру, если проверять соблюдение порядка, установленного постановлением Правительства РФ от 11.11.2002 № 808 «Об организации и проведении торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков» (далее – постановление Правительства РФ № 808), то должен ли государственный регистратор проверять наличие отчета независимого оценщика, так как именно на основании такого отчета должна определяться начальная цена земельного участка, выставляемого на торги.
В отдельных районах Чувашской Республики отсутствуют оценщики, а приглашение из других обходится органам местного самоуправления дорого. Государственный регистратор знает, что местной администрацией начальная цена определяется исходя из нормативной стоимости. Можем ли мы принять в этом случае протокол и зарегистрировать заключенный на его основании договор, зная, что имеет место нарушение норм права?
Что касается извещения о предстоящих торгах, то в 100 % случаях, публикации не соответствуют требованиям вышеназванного постановления Правительства РФ № 808. В большинстве случаев объявление не содержит индивидуализирующих земельный участок признаков, а о проектах договоров, которые также должны быть размещены в том же извещении, и говорить не приходится. В отдельных случаях возникает вопрос о соблюдении сроков публикации (не менее чем за 30 дней до даты проведения торгов).
Указанное постановление Правительства РФ № 808 содержит также правило, что по результатам торгов договор подлежит заключению в срок не позднее 5дней. Можем ли мы говорить о недействительности договора, если он заключен позднее?
Вопрос об истребовании публикации возникает и тогда, когда земельный участок под строительство предоставляется в аренду в соответствии с подп.3 п.4 ст.30 Земельного кодекса РФ, то есть, когда была предварительная и заблаговременная публикация и поступила только одна заявка. При этом какой документ может подтвердить, что была только одна заявка?
Кроме того, в соответствии со статьей 10 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» передача в аренду земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, если имеется только одно заявление о передаче земельных участков в аренду, осуществляется также при условии предварительного и заблаговременного опубликования сообщения о наличии предлагаемых для такой передачи земельных участков в средствах массовой информации. Вопрос о публикациях возникает и при предоставлении земельных участков для целей, не связанных со строительством (ст.34 Земельного кодекса РФ).
Типичной для нашего региона является ситуация неоформления гражданами прав на ранее предоставленные земельные участки. К примеру, в 2000 году сроком на три года гражданину предоставляется в аренду земельный участок, однако договор им не регистрируется, то есть юридически он не может считаться заключенным. В 2005 году администрацией принимается новое постановление о предоставлении этого же земельного участка этому же гражданину на новый срок в аренду для индивидуального жилищного строительства. Как расценивать предоставление в данном случае земельного участка под строительство: как первичное предоставление либо как продолжение прежних арендных отношений?
В таких ситуациях Управлением Федеральной регистрационной службы по Чувашской Республике принимается решение об отказе в государственной регистрации, поскольку отсутствие государственной регистрации ранее составленного договора аренды свидетельствует об отсутствии у заявителя права на земельный участок, и последующее закрепление (предоставление) такого участка должно производиться в соответствии с правилами ст.30 Земельного кодекса РФ.
При государственной регистрации возникают также следующие причины для приостановления. Заявители, обращаясь за государственной регистрацией права собственности на земельный участок, приобретаемый в порядке статьи 36 Земельного кодекса РФ либо в порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования, не всегда могут предоставить документ, подтверждающий их право на приобретение земельного участка в собственность (либо аренду)
Так, например, в Управление обратились муниципальное образование и гражданин за государственной регистрацией перехода права собственности на основании договора купли-продажи находящегося в государственной собственности земельного участка в соответствии со ст.36 Земельного кодекса РФ. Однако гражданином не были представлены документы, подтверждающие его право собственности на здание (жилой дом), расположенное на приобретаемом земельном участке.
В другом случае юридическое лицо обратилось за государственной регистрацией договора аренды находящегося в государственной собственности земельного участка. Однако документы, свидетельствующие о том, что земельный участок ранее был предоставлен юридическому лицу в постоянное (бессрочное) пользование в регистрирующий орган не представлены.
Нечетко урегулирован в законодательстве вопрос предоставления земельных участков для ведения личного подсобного хозяйства, в том числе для целей, не связанных со строительством.
Хочется привести два примера из судебной практики.
1. Хайруллин обратился в суд с заявлением об оспаривании решения Управления Федеральной регистрационной службы по Чувашской Республике.
Требования мотивированы тем, что распоряжением Администрации ему был предоставлен земельный участок для проектирования и строительства индивидуального жилого дома. На основании этого распоряжения он заключил договор аренды земельного участка и обратился за регистрацией данного договора. Однако в регистрации было отказано, в связи с тем, что земельный участок был предоставлен Хайруллину с нарушением законодательства (то есть без публикации, без проведения торгов).
Судом I инстанции данная жалоба была удовлетворена. Однако Управлением была подана кассационная жалоба, в результате рассмотрения которой Верховным судом Чувашской Республики дело было направлено на новое рассмотрение. В результате повторного рассмотрения в удовлетворении заявления Хайруллину было отказано.
Впоследствии судом I инстанции и Верховным судом ЧР было отмечено следующее.
В соответствии с п.1 ст.13 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в ходе государственной регистрации прав проводится правовая экспертиза документов и проверка законности сделки и согласно п.1 ст.20 названного Федерального закона в государственной регистрации может быть отказано в случаях, если, в том числе заявителем не представлены документы, необходимые в соответствии с указанным Федеральным законом для государственной регистрации прав.
Суд, придя к выводу о том, что для государственной регистрации прав заявителем не были представлены все необходимые для государственной регистрации документы, подтверждающие выделение земельного участка с соблюдением требований ст.ст. 30, 38 Земельного кодекса РФ, обоснованно отказал Хайруллину в удовлетворении жалобы на отказ в государственной регистрации договора аренды земельного участка.
Доводы жалобы Хайруллина о том, что правовая экспертиза документов и проверка законности сделки должна проводиться только по кругу обстоятельств, прямо предусмотренных законом, положениями действующего законодательства не обоснована и не опровергает вывод суда.
2. Управлением было отказано в государственной регистрации права собственности на квартиру в многоквартирном доме. Одним из оснований отказа явилось непредставление документов, подтверждающих отведение земельного участка под строительство многоквартирного дома.
Решением суда I инстанции в удовлетворении заявления об обжаловании действий Управления было отказано.
Кассационная инстанция отменила решение суда I инстанции, заявление граждан удовлетворила, отказ в государственной регистрации признала незаконным, указав, что выводы государственного регистратора и суда о том, что земельный участок не был предоставлен в установленном законом порядке под строительство жилого дома являются несостоятельными. Доводы Управления о том, что земельный участок был предоставлен лишь после завершения строительства жилого дома, опровергаются представленными суду доказательствами.
После утверждения акта Государственной приемной комиссии о приеме в эксплуатацию спорного 35-ти квартирного дома распоряжением главы администрации г.Чебоксары от 30.03.2005 в распоряжение от 23.07.2004 были внесены изменения со дня его подписания, где указано, что земельный участок предоставляется для строительства 107-и квартирного дома и трансформаторной подстанции в поз.28, 62-х квартирного дома, поз. 28/1 и 35 квартирного дома с мансардой поз.28А. Соответствующие изменения были внесены и в договор аренды земельного участка от 11.08.2004.
 Для печати
|
